Die Sprechstunde: Das Mentoring für Immobilieneigentümer.

Wir sind eine der wenigen Hausverwaltungen, die diesen Service bereits ab "nur" 3 Einheiten anbieten.

Die Kündigung des Verwaltervertrags und die Abberufung der Hausverwaltung sind zwei getrennte, rechtliche Vorgänge.
Eine Hausverwaltung kann jederzeit abberufen werden, auch “grundlos”. Wobei in der Praxis durchaus ein, wenn vielleicht nicht rechtlich, wichtiger Grund vorliegt, aufgrund dessen sich die Eigentümer gegen die aktuelle Verwaltung entscheiden. (§ 26 Abs. 3 S. 1, Abs. 5 WEG)
Wurde die Hausverwaltung abberufen, so endet der Verwaltervertrag automatisch nach 6 Monaten ab Zeitpunkt der Abberufung. Es bedarf daher keiner zusätzlichen Kündigung. (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG)
In Verwalterverträgen wird häufig die Laufzeit an die Bestellung des Verwalters geknüpft. D.h., dass auch dessen Verwaltervertrag mit sofortiger Wirkung und nicht erst nach 6 Monaten endet, sobald die Abberufung des Verwalters beschlossen wird.
Will die Eigentümergemeinschaft den Vertrag jedoch vor Ablauf des halben Jahres kündigen, kann sie dies nach den gesetzlichen Bestimmungen oder der im Verwaltervertrag vereinbarten Kündigungsfristen vorzeitig tun.
Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann fristlos und außerordentlich gekündigt werden. Direkt mit Zugang der außerordentlichen Kündigung endet in diesem Fall der Vertrag.

Sechs Monate nach Abberufung (oder direkt mit der außerordentlichen Kündigung) endet das Verhältnis zwischen der WEG und der Verwaltung.
Durch eine einfache Mehrheit, also mehr als 50% der abgegebenen Stimmen kann die Eigentümergemeinschaft den Hausverwalter abberufen. Dies geschieht meist im Rahmen der Eigentümerversammlung, alternativ kann aber auch ein Umlaufbeschluss durchgeführt werden.
Bei Entscheidungen, die schnell getroffen werden müssen, bietet der sogenannte Umlaufbeschluss eine gute Möglichkeit schnelle Beschlüsse zu erzielen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss lediglich einen Antrag in Textform an alle Miteigentümer verschicken. ( § 23 Abs. 3 WEG)

Wurde die Hausverwaltung durch einen Umlaufbeschluss oder während der Eigentümerversammlung abberufen, endet der Verwaltervertrag nach 6 Monate von selbst. ( § 26 Abs. 2 S. 2 WEG)
Will sich die WEG jedoch vorzeitig von der Hausverwaltung trennen, gibt es folgende Möglichkeiten:
Zuerst wird im Verwaltervertrag geprüft, was zwischen der WEG und dem Hausverwalter - auf zulässige Weise - vereinbart wurde. Im Zweifel hat diese sog. Parteivereinbarung Vorrang.
Häufig enthalten Verwalterverträge eine Klausel, nach der das Ende des Vertrags parallel zur Abberufung bestimmt wird. Somit endet der Verwaltervertrag sobald die Abberufung zulässig erfolgt ist.
Ist dem Verwaltervertrag keine Regelung bezüglich der Kündigung zu entnehmen, so gelten automatisch die gesetzlichen Bestimmungen.

Eine ordentliche Kündigung richtet sich nach den Vorgaben des Verwaltervertrags und bedarf keines wichtigen Grundes. Hier beträgt die Frist 6 Monate ab der Abberufung des Verwalters, wenn nicht anderweitig vertraglich vereinbart.
Liegt ein wichtiger Grund vor, kann die WEG den Verwalter außerordentlich fristlos kündigen. Dies bedeutet, dass die WEG sich noch vor den 6 Monaten (bzw. der vereinbarten Kündigungsfrist) von dem Verwalter trennen will.

Für eine außerordentliche, fristlose Kündigung muss es einen wichtigen Grund geben. (§ 626 BGB)
Beispiele für regelmäßige Pflichtverletzungen bzw. Fehlverhalten des Verwalters sind:
➡ Veruntreuung von WEG-Geldern
➡ Die Eigentümerversammlung wurde über einen erheblichen Zeitraum hinweg nicht einberufen, auch nicht nach Aufforderung durch die WEG.
➡ Die WEG-Unterlagen werden wiederholt fehlerhaft und nachlässig geführt bzw. den Eigentümern wird die Einsicht verwehrt
➡ Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft werden nicht umgesetzt
➡ Eröffnung eines Insolvenzverfahrens gegen die Hausverwaltung
➡Der Wirtschaftsplan wird wiederholt verspätet oder überhaupt nicht erstellt
➡ Nicht dringend notwendige Arbeiten werden ohne vorherigen Beschluss oder Anweisung durch die Eigentümer vergeben
➡ Begehen von Straftaten der Hausverwalter gegen die Wohnungseigentümer
➡ Die Vorteilsnahme für die Vergabe von Aufträgen
➡ Der Verwalter führt kein WEG-Eigenkonto, sondern mischt das Geld der Wohnungseigentümergemeinschaft mit seinem Privatvermögen.

WEG = Wohn-Eigentümer-Gemeinschaft
Verwaltung des Gemeinschaftseigentums eines Mehrfamilienhauses.
Sprich, mehrere Eigentümer besitzen in diesem Mehrfamilienhaus jeweils eine oder mehrere Wohnungen.

Die WEG-Verwaltung umfasst Tätigkeiten wie das Erstellen von Jahresabrechnungen, jährliche Eigentümerversammlungen (auch online), Bezahlung anfallender Kosten und vieles mehr.
Eine komplette und umfassende Beschreibung unserer Tätigkeiten finden Sie hier oberhalb unter "Unsere Leistungen für Sie in der WEG-Verwaltung"

Die Mietverwaltung ist die Verwaltung von vermieteten Mehrfamilienhäusern.
Sprich, ein Eigentümer besitzt die Immobilie allein.
Die Immobilie ist grundbuchtechnisch als eine Einheit erfasst.

Bei der Mietverwaltung überwachen wir die Miet- und Kautionszahlungen, prüfen die Heiz- und Warmwasserkosten und Abrechnungen, überwachen die Betriebskosten und erledigen den gesamten mündlichen und schriftlichen Verkehr mit den Mietenden.
Eine komplette und umfassende Beschreibung unserer Tätigkeiten finden Sie hier oberhalb unter "Unsere Leistungen für Sie in der Mietverwaltung"

Bei der Mietverwaltung gehören alle Einheiten (=Wohnungen) einem Eigentümer. Bei der WEG-Verwaltung gibt es mehrere Eigentümer.

Nein, Sie haben die Selbstverwaltung als Alternative.
Wenn, Sie sich in rechtlichen Themen gut auskennen, Sie eine geeignete Software besitzen, Sie über die technischen Voraussetzungen verfügen, sich alle Eigentümer gut untereinander verstehen und Einigkeit herrscht, die Bereitschaft einer Beteiligung jedes Wohnungseigentümers besteht, sich ein freiwilliger Eigentümer für die Rolle des internen Verwalters findet, dann empfehlen wir Ihnen eine Selbstverwaltung.
Für alle anderen Fälle sind wir gerne für Sie da.
Kontaktieren Sie uns unverbindlich.

Ja, bei uns haben Sie grundsätzlich die Wahl zwischen digital oder persönlich. Wobei wir die digitale Lösung der Einfachheit halber aus der Praxis bevorzugen.

Nein, Sie können sich ganz einfach per Vollmacht vertreten lassen.

Ja, wir arbeiten mit der ETG24 Software. Hier können Sie Zählerstände ganz bequem online über die Homepage oder noch bequemer über die APP melden.

Ja, aber bei Bedarf auch mehrmals möglich.

Ja, Sie können jede Person Ihres Vertrauens per Vertretungsvollmacht dazu ermächtigen.

Hier gibt es 2 Möglichkeiten: Sie bestellen uns durch Beschluss in der Eigentümerversammlung. Oder noch einfacher und schneller über den sogenannten Umlaufbeschluss. Dieser bietet eine gute Möglichkeit schnelle Beschlüsse außerhalb einer Eigentümerversammlung zu erzielen.

Damit wir Ihnen zeitnah den monatlichen Beitrag für die Verwaltervergütung nennen können, benötigen wir zunächst Angaben zu Ihrer Immobilie, wie z.B. Art der Verwaltung: WEG- oder Mietverwaltung, Standort der Immobilie, Anzahl der Wohneinheiten.

Gesetzlich ist eine Eigentümerversammlung pro Jahr vorgesehen.

Neckarsulm, Heilbronn und den Landkreis bis nach Schwäbisch Hall

Unter Gemeinschaftseigentum versteht man Eigentum, das von mehreren Personen gemeinschaftlich genutzt und verwaltet wird. Es handelt sich dabei um Bereiche innerhalb einer Wohnanlage oder eines Gebäudes, die nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer gehören, sondern allen gemeinsam.
Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind beispielsweise der Hausflur, das Treppenhaus, der Garten, der Aufzug, aber auch technische Anlagen wie Heizung, Wasserleitungen oder die Fassade. Diese Bereiche stehen allen Eigentümern gemeinschaftlich zur Verfügung und müssen von ihnen gemeinsam instandgehalten werden.

Sondereigentum = EIGENTUM, das nur EINEM Eigentümer und nicht der Gemeinschaft gehört. Z.B. die eigene Wohnung, Kellerraum, Parkplatz
In der Teilungserklärung ist dies genau dokumentiert.

An der Zertifizierung: Zertifizierte Immobilienverwalterin (IHK) nach §26a WEG

Zertifizierter Verwalter IHK nach § 26a Absatz 1 WEG bedeutet, dass vor einer IHK durch eine Prüfung nachgewiesen wurde, dass die Hausverwaltung über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Ja, wir sind zertifiziert nach §26a WEG: Zertifizierte Immobilienverwalterin (IHK)

Eine gut vorbereitete Eigentümerversammlung dauert i.d.R. 45 min.
Gut vorbereitet heißt, dass wir Ihnen bereits mit der Einladung für den entsprechenden Tagesordnungspunkt Angebote zukommen lassen. Dadurch haben Eigentümer bereits im Vorfeld Zeit sich mit den Angeboten zu beschäftigen. Bei der Versammlung selbst erfolgt dann lediglich die Abstimmung.

Der Ablauf einer Eigentümerversammlung ist klar geregelt. Es gibt feste Tagesordnungspunkte, die Punkt für Punkt nacheinander abgearbeitet werden:
- Teilnahmeberechtigung aller Anwesenden wird geprüft
- Beschlussfähigkeit wird festgestellt
- Offizielle Eröffnung der Veranstaltung
- Vorstellung der Tagesordnungspunkte
- Abstimmungen durchführen
- Beschlüsse werden in die Beschlusssammlung eingetragen
- Versammlung wird geschlossen

Als Eigentümer bzw. Eigentümerin werden Sie schriftlich von der Hausverwaltung über Datum, Ort und Uhrzeit der Eigentümerversammlung informiert.

Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG) hat jeder Wohnungseigentümer 1 Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumseinheiten, deren Eigentümer er ist.

Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist wichtig! Sie haben prinzipiell das gesetzliche Kopfstimmrecht. Es sei denn, es ist in der Teilungserklärung anders geregelt.

Prinzipiell gilt das gesetzliche Kopfstimmrecht (§ 25 Abs. 2 Satz 1 WEG). Dies kann aber durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer außer Kraft gesetzt werden. So richtet sich das Stimmrecht in vielen Eigentümergemeinschaften nach der Größe der Miteigentumsanteile ("Wertprinzip"), vereinzelt auch nach der Anzahl von Sondereigentumseinheiten ("Objektprinzip").

Eigentümer einer Eigentumswohnung sind sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann zu je ½. Somit haben Ehegatten nicht 2 Stimmen, sondern nur eine.

Sie müssen sich einigen, wie Sie Ihre Stimme abgegeben möchten. Andernfalls entfällt die Stimme.

Ja, wir bieten diese moderne Arbeitsweise Eigentümerversammlungen auch digital online bzw. hybrid abzubilden an. Besonders Immobilieneigentümer, die außerhalb der Regionen wohnen bzw. durch den Beruf stark eingebunden sind, schätzen diesen Service doch sehr.

Bei uns als Ihre digitale Hausverwaltung haben Sie online und über eine App Zugriff auf alle relevanten Unterlagen, wie z.B. Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle und Energieausweis. Bequem und einfach jederzeit zugänglich.

Sie können Schadensmeldungen in Kombination mit einer Bilddokumentation im Handumdrehen digital übermitteln.

VDIV = Verband der Immobilienverwalter
Bedeutet noch mehr Rechtssicherheit, Qualität und Optimierung für Sie. Wie Sie als unser Kunde durch dieses Gütesiegel profitieren, haben wir Ihnen kurz in unserem Newsblog zusammengefasst: https://www.spohn-immobilien.de/News.htm

Ja, wir sind Mitglied im VDIV und qualifiziert das Gütesiegel zu tragen. (Vollmitglied)