Wann ist eine Legionellenprüfung erforderlich?
Gemäß der Trinkwasserverordnung (TrinkwV § 14b) sind sämtliche vermieteten Immobilien betroffen, in denen die zentrale Heizungsanlage ebenfalls für die Erwärmung des Trinkwassers verantwortlich ist.

Um der rechtsverbindlichen Testpflicht für Legionellen, die alle 3 Jahre besteht, nachzukommen, ist zudem eine der beiden folgenden Voraussetzungen zu erfüllen:.
🔵 Die längste Rohrleitung innerhalb des Hauses – die etwa zwischen dem Wasserspeicher und der Wohnung im Dachgeschoss verläuft – muss mehr als 3 Liter Wasser aufnehmen können
und/oder
🔵 die Immobilie besitzt einen Trinkwasserspeicher mit mehr als 400 Litern
➡ Das ist bei den meisten Gebäuden mit 3 oder mehr Wohneinheiten der Fall.

Für neu errichtete Wasserversorgungsanlagen ist es erforderlich, dass die erste Legionellenuntersuchung gemäß Trinkwasserverordnung (TrinkwV) innerhalb eines Zeitraums von drei bis zwölf Monaten nach der Inbetriebnahme durchgeführt wird. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Prüfpflicht ausgeschlossen. Eigentümergemeinschaften können lediglich dann auf die Legionellenprüfung verzichten, wenn in dem Gebäude keine Wohnungen vermietet werden.

Ab welchem Messwert haben Sie das Recht auf eine Mietminderung?
Gemäß der gesetzlichen Vorgabe in § 536 Abs. 1 BGB sind Sie berechtigt, die Miete zu mindern, wenn ein Mangel den vertraglich vereinbarten Gebrauch der Wohnung ganz oder teilweise beeinträchtigt oder hinderlich wirkt. Dabei spielt die Anzahl der koloniebildenden Einheiten (KbE) pro 100 ml Wasser eine entscheidende Rolle:
➡ Bis zu 100 KbE/100 ml Wasser: Die Werte befinden sich im akzeptablen Toleranzbereich, und die nächste Untersuchung ist in drei Jahren vorgesehen.
➡ Bei einer Kontamination von 100 KbE / 100 ml spricht man von einer mittleren Belastung. Es ist wichtig, dass die Sanierung der Trinkwasserinstallation innerhalb eines Jahres durchgeführt wird. Um die Konzentration festzulegen, sind regelmäßige Untersuchungen notwendig. Darüber hinaus ist es erforderlich, das Gesundheitsamt zu benachrichtigen.
➡ Eine erhebliche Kontamination wird festgestellt, wenn der Wert mehr als 1.000 KbE pro 100 ml Wasser beträgt. In diesem Fall ist es erforderlich, die Trinkwasserinstallation sofort zu sanieren.
➡ Mit über 10.000 koliformen Bakterien je 100 ml Wasser liegt eine erhebliche Kontamination vor. In diesem Fall wird die Verwendung der Wasseranlage untersagt oder eingeschränkt (Duschverbot).

Sobald die Legionellen-Konzentration in Ihrem Trinkwasser 100 KbE pro 100 ml übersteigt, haben Sie das Recht, eine Mietminderung geltend zu machen, da eine Gesundheitsgefahr nicht ausgeschlossen werden kann. Dabei ist es irrelevant, ob Sie tatsächlich einer Gefährdung ausgesetzt waren. Ihr Anspruch besteht selbst dann, wenn Sie sich im betreffenden Zeitraum nicht in der Wohnung aufgehalten haben.

Mietminderung beanspruchen - So gehen Sie vor:
Ihr Anspruch auf Mietminderung entsteht automatisch durch das geltende Recht. Dennoch raten wir Ihnen, die Mietminderung samt der Minderungsquote schriftlich anzukündigen. Setzen Sie eine Frist, innerhalb derer der Mangel behoben sein sollte. Außerdem sollten Sie Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin darüber informieren, dass Sie die Zahlung der Miete unter Vorbehalt fortführen werden. Andernfalls könnte dies gegebenenfalls zu einer Kündigung Ihrerseits wegen Zahlungsverzugs führen.

FAQ: Häufig gestellte Fragen und Antworten zur Mietminderung aufgrund von Legionellen

1. Wie häufig ist eine Legionellenprüfung in einem Mehrfamilienhaus erforderlich?
➡ Seit dem Ende des Jahres 2012 ist es vorgeschrieben, dass in den Trinkwasseranlagen von Mehrfamilienhäusern alle drei Jahre eine Legionellen-Prüfung durchgeführt wird.

2. Wie viel Mietminderung bei Legionellen?
➡ Im Falle von Legionellen kann eine Mietminderung von bis zu 25 Prozent geltend gemacht werden.

3. Kann die Legionellenprüfung auf die Mieter umgelegt werden?
➡ Die Ausgaben für eine Legionellenprüfung können auf die Mieter umgelegt werden. Dabei sind sie jedoch nicht Teil der Kosten für die Kaltwasserversorgung gemäß § 2 Nr. 2 BetrKV, da die Prüfung die Warmwasserversorgung betrifft.