Immobilie in der Scheidung
"Ein Haus bauen, einen Baum pflanzen und Kinder bekommen." für viele mehr als nur Wohnraum, sondern das gemeinsame Lebensziel. Wenn dieser Traum durch eine Scheidung platzt, kommt es neben den Emotionen noch zur finanziellen Frage. Wie geht es jetzt weiter? Wer muss wen auszahlen?
Kein Ehevertrag? Zugewinngemeinschaft? Gütertrennung?
In einer Ehe ist man durch den gemeinsamen Erwerb einer Immobilie und die häufig damit einhergehende Finanzierung langfristig miteinander verbunden. Daher ergeben sich insbesondere bei einer Scheidung rund um das Haus zahlreiche Fragen, die oft nicht einfach zu klären sind. Das gemeinsame Eigenheim stellt oft den größten und gleichzeitig die komplexeste Herausforderung dar, wenn es um die Vermögensaufteilung im Rahmen einer Scheidung geht. In Deutschland leben die meisten Ehepaare nach den gesetzlichen Bestimmungen im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Daher gestaltet sich die Aufteilung eines gemeinsamen Hauses im Falle einer Scheidung, aufgrund des geforderten Zugewinnausgleichs, als alles andere als einfach.
Welche Rechte und Pflichten haben die Ex-Partner in Bezug auf das Haus bei Scheidung?
Eine Zugewinngemeinschaft bedeutet nicht, dass alle in die Ehe eingebrachten Vermögenswerte beiden Partnern gehören. Das Anfangsvermögen bleibt getrennt, ebenso Erbschaften und Schenkungen. Gemeinsam erlangte Gegenstände gelten als Zugewinn und erfordern einen Ausgleich bei Scheidung.
Wer bekommt das Haus bei Scheidung?
Die Ausgangssituation lässt sich grundsätzlich leicht schildern. Unabhängig davon, wann während der Ehe das Wohneigentum erworben wird, sind die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Scheidung entscheidend. Sollte das Haus im Alleineigentum eines Partners stehen, hat der andere Partner nach der Scheidung keinen Anspruch darauf, die Immobilie im Rahmen des Scheidungsverfahrens zu erhalten. Es können jedoch beispielsweise aus dem gewählten Güterstand der Ehe finanzielle Ansprüche resultieren, selbst wenn das Haus im Alleineigentum eines Partners verweilt.
Kein Ehevertrag? Zugewinngemeinschaft? Gütertrennung?
In einer Ehe ist man durch den gemeinsamen Erwerb einer Immobilie und die häufig damit einhergehende Finanzierung langfristig miteinander verbunden. Daher ergeben sich insbesondere bei einer Scheidung rund um das Haus zahlreiche Fragen, die oft nicht einfach zu klären sind. Das gemeinsame Eigenheim stellt oft den größten und gleichzeitig die komplexeste Herausforderung dar, wenn es um die Vermögensaufteilung im Rahmen einer Scheidung geht. In Deutschland leben die meisten Ehepaare nach den gesetzlichen Bestimmungen im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Daher gestaltet sich die Aufteilung eines gemeinsamen Hauses im Falle einer Scheidung, aufgrund des geforderten Zugewinnausgleichs, als alles andere als einfach.
Welche Rechte und Pflichten haben die Ex-Partner in Bezug auf das Haus bei Scheidung?
Eine Zugewinngemeinschaft bedeutet nicht, dass alle in die Ehe eingebrachten Vermögenswerte beiden Partnern gehören. Das Anfangsvermögen bleibt getrennt, ebenso Erbschaften und Schenkungen. Gemeinsam erlangte Gegenstände gelten als Zugewinn und erfordern einen Ausgleich bei Scheidung.
Wer bekommt das Haus bei Scheidung?
Die Ausgangssituation lässt sich grundsätzlich leicht schildern. Unabhängig davon, wann während der Ehe das Wohneigentum erworben wird, sind die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Scheidung entscheidend. Sollte das Haus im Alleineigentum eines Partners stehen, hat der andere Partner nach der Scheidung keinen Anspruch darauf, die Immobilie im Rahmen des Scheidungsverfahrens zu erhalten. Es können jedoch beispielsweise aus dem gewählten Güterstand der Ehe finanzielle Ansprüche resultieren, selbst wenn das Haus im Alleineigentum eines Partners verweilt.
FAQ - häufige Fragen & Antworten:
Möglichkeiten für ein Haus bei Scheidung
➡ Der Hausverkauf
➡ Eine Realteilung des Hauses in baulich getrennte Wohneinheiten
➡ Die Vermietung des Hauses
➡ Die Auszahlung eines Ehepartners
➡ Die Übertragung auf die Kinder
➡ Die Teilungsversteigerung
🔵 Der Hausverkauf
Der Hausverkauf während einer Scheidung bietet oft eine faire Lösung für beide Partner. Der Verkaufserlös kann entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt werden, jedoch müssen Kredite beglichen und eventuell Vorfälligkeitsentschädigungen berücksichtigt werden. Eine Einigung über den Verkauf kann bereits vor Einreichung des Scheidungsantrags erfolgen. Ein Verkauf im Trennungsjahr kann sinnvoll sein, um Zeitdruck und einen möglichen Preisverfall zu vermeiden. Zudem benötigt man oft liquide Mittel für den Zugewinnausgleich.
Scheidungsimmobilie verkaufen?
Gerne stehen wir Ihnen objektiv mit Rat und Tat zur Seite: https://www.spohn-immobilien.de/Immobilienverkauf.htm
Der Hausverkauf während einer Scheidung bietet oft eine faire Lösung für beide Partner. Der Verkaufserlös kann entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt werden, jedoch müssen Kredite beglichen und eventuell Vorfälligkeitsentschädigungen berücksichtigt werden. Eine Einigung über den Verkauf kann bereits vor Einreichung des Scheidungsantrags erfolgen. Ein Verkauf im Trennungsjahr kann sinnvoll sein, um Zeitdruck und einen möglichen Preisverfall zu vermeiden. Zudem benötigt man oft liquide Mittel für den Zugewinnausgleich.
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Gerne stehen wir Ihnen objektiv mit Rat und Tat zur Seite: https://www.spohn-immobilien.de/Immobilienverkauf.htm
🔵 Die Eigentumsübertragung / Auszahlung eines Ehepartners
Im Falle, dass ein Ehepartner nach der Scheidung im gemeinsamen Haus wohnen bleiben möchte, besteht die Möglichkeit, dass er die Immobilie übernimmt. In diesem Fall muss der verbleibende Partner für seinen Anteil am Eigentum des Hauses entschädigt, also ausbezahlt werden. Diese Regelung gilt jedoch ausschließlich für Immobilien, die während der Ehezeit erworben oder erbaut wurden. Bei einem geerbten Haus hat der andere Ehepartner keinen Anspruch auf Übernahme. Zur Berechnung des auszuzahlenden Eigentumsanteils wird zunächst der aktuelle Marktwert des Hauses zum Zeitpunkt der Scheidung ermittelt, von dem anschließend die noch bestehende Darlehensschuld abgezogen wird. Der ermittelte Restbetrag wird dann durch zwei geteilt. Allerdings muss bedacht werden, dass vorhanden Belastungen / Kredite mit übernommen werden. Hier ist die Zustimmung der Bank erforderlich. Bei bestehenden Krediten ist es wichtig, die Bank in den Prozess mit einzubeziehen. In diesem Zusammenhang muss die Bank den Partner, der nach der Scheidung auf sein Miteigentum am Haus verzichtet, von der gemeinsamen Haftung entbinden. Allerdings ist die Bank in dieser Angelegenheit nicht verpflichtet.
Steuerliche Aspekte bei der Hausübergabe
Die Übergabe eines Hauses im Scheidungsfall sollte möglichst vor oder während der Scheidung erfolgen, um Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Solange die Ehepartner verheiratet sind, sind sie von dieser Steuer befreit. Alle Verträge sind auf den neuen Eigentümer umzustellen. Der nicht im Haus lebende Partner kann eine Nutzungsentschädigung fordern.
🔵 Schenkung - Übertragung auf die Kinder
Eine weitere Option besteht darin, die Immobilie auf gemeinsame Kinder zu übertragen. Dies ist bei volljährigen Kindern jederzeit möglich, während bei minderjährigen Kindern die Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts erforderlich ist. Diese Form der Übertragung kann insbesondere im Rahmen einer Scheidung sinnvoll sein, wenn das Haus für beide Ehepartner von besonderem emotionalen Wert ist und es in der Familie verbleiben soll.
Zum Wohl Ihres Kindes die eigenen Interessen zurückstellen
Bei dieser Variante werden dem Kind alle Rechte und Pflichten in Bezug auf den Hausbesitz übertragen. Dazu zählen neben den Eigentümerpflichten auch die laufenden Kosten für die Instandhaltung sowie die Grundsteuer. Zudem ist es möglich, dass lediglich ein Ehepartner seinen Anteil an dem Haus an ein Kind übertragen möchte. In diesem Fall ist jedoch die Zustimmung des anderen Ehepartners notwendig. Daher kann eine Übertragung an ein Kind nur erfolgen, wenn beide Elternteile einverstanden sind.
🔵 Die Realteilung des Hauses
Bei einer Realteilung wird ein Haus in zwei baulich getrennte Wohneinheiten unterteilt und durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch festgehalten. Diese Möglichkeit ermöglicht es beiden Ex-Partnern, weiterhin im Haus zu leben oder ihre Anteile zu verkaufen bzw. zu vermieten.
In der Praxis meistens aber nicht realisierbar
Allerdings sind Einfamilienhäuser aber meistens nicht für eine solche Maßnahme geeignet. Realteilungen sind daher selten, werden aber gewählt, wenn sich Partner nach der Scheidung gut verstehen. Ein gemeinsames Wohnrecht sollte vertraglich festgehalten werden.
🔵 Teilungsversteigerung der Immobilie
Wenn Ehepartner sich bei der Scheidung nicht einigen können, kann jeder von ihnen beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Ein Gutachter schätzt den Wert der Immobilie, die dann öffentlich versteigert wird. Die Untergrenze für das Einstiegsgebot liegt jedoch wahrscheinlich 30-40% unter dem Marktwert. Zudem werden vom erzielten Verkaufserlös zunächst Gerichts- und Sachverständigerkosten abgezogen. Eine Teilungsversteigerung ist somit nur als letzter Ausweg sinnvoll.
Einwand erheben
Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung können Sie aber innerhalb von zwei Wochen Einwand erheben. Beispielsweise können negative Auswirkungen auf die Lebensumstände der Kinder geltend gemacht werden. Das Gericht kann das Verfahren für maximal sechs Monate einstellen. Wenn keine einvernehmliche Lösung gefunden wird, erfolgt die Hinterlegung des Betrags beim Gericht, das die Aufteilung festlegt.
🔵 Die Vermietung
Falls für Sie weder ein Verkauf noch die Selbstnutzung in Frage kommen, besteht die Möglichkeit die Immobilie zu vermieten. Hierbei stehen wir Ihnen gerne objektiv zur Seite: https://www.spohn-immobilien.de/Immobilie-vermieten.htm
Im Falle, dass ein Ehepartner nach der Scheidung im gemeinsamen Haus wohnen bleiben möchte, besteht die Möglichkeit, dass er die Immobilie übernimmt. In diesem Fall muss der verbleibende Partner für seinen Anteil am Eigentum des Hauses entschädigt, also ausbezahlt werden. Diese Regelung gilt jedoch ausschließlich für Immobilien, die während der Ehezeit erworben oder erbaut wurden. Bei einem geerbten Haus hat der andere Ehepartner keinen Anspruch auf Übernahme. Zur Berechnung des auszuzahlenden Eigentumsanteils wird zunächst der aktuelle Marktwert des Hauses zum Zeitpunkt der Scheidung ermittelt, von dem anschließend die noch bestehende Darlehensschuld abgezogen wird. Der ermittelte Restbetrag wird dann durch zwei geteilt. Allerdings muss bedacht werden, dass vorhanden Belastungen / Kredite mit übernommen werden. Hier ist die Zustimmung der Bank erforderlich. Bei bestehenden Krediten ist es wichtig, die Bank in den Prozess mit einzubeziehen. In diesem Zusammenhang muss die Bank den Partner, der nach der Scheidung auf sein Miteigentum am Haus verzichtet, von der gemeinsamen Haftung entbinden. Allerdings ist die Bank in dieser Angelegenheit nicht verpflichtet.
Steuerliche Aspekte bei der Hausübergabe
Die Übergabe eines Hauses im Scheidungsfall sollte möglichst vor oder während der Scheidung erfolgen, um Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Solange die Ehepartner verheiratet sind, sind sie von dieser Steuer befreit. Alle Verträge sind auf den neuen Eigentümer umzustellen. Der nicht im Haus lebende Partner kann eine Nutzungsentschädigung fordern.
🔵 Schenkung - Übertragung auf die Kinder
Eine weitere Option besteht darin, die Immobilie auf gemeinsame Kinder zu übertragen. Dies ist bei volljährigen Kindern jederzeit möglich, während bei minderjährigen Kindern die Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts erforderlich ist. Diese Form der Übertragung kann insbesondere im Rahmen einer Scheidung sinnvoll sein, wenn das Haus für beide Ehepartner von besonderem emotionalen Wert ist und es in der Familie verbleiben soll.
Zum Wohl Ihres Kindes die eigenen Interessen zurückstellen
Bei dieser Variante werden dem Kind alle Rechte und Pflichten in Bezug auf den Hausbesitz übertragen. Dazu zählen neben den Eigentümerpflichten auch die laufenden Kosten für die Instandhaltung sowie die Grundsteuer. Zudem ist es möglich, dass lediglich ein Ehepartner seinen Anteil an dem Haus an ein Kind übertragen möchte. In diesem Fall ist jedoch die Zustimmung des anderen Ehepartners notwendig. Daher kann eine Übertragung an ein Kind nur erfolgen, wenn beide Elternteile einverstanden sind.
🔵 Die Realteilung des Hauses
Bei einer Realteilung wird ein Haus in zwei baulich getrennte Wohneinheiten unterteilt und durch eine notarielle Teilungserklärung im Grundbuch festgehalten. Diese Möglichkeit ermöglicht es beiden Ex-Partnern, weiterhin im Haus zu leben oder ihre Anteile zu verkaufen bzw. zu vermieten.
In der Praxis meistens aber nicht realisierbar
Allerdings sind Einfamilienhäuser aber meistens nicht für eine solche Maßnahme geeignet. Realteilungen sind daher selten, werden aber gewählt, wenn sich Partner nach der Scheidung gut verstehen. Ein gemeinsames Wohnrecht sollte vertraglich festgehalten werden.
🔵 Teilungsversteigerung der Immobilie
Wenn Ehepartner sich bei der Scheidung nicht einigen können, kann jeder von ihnen beim Amtsgericht einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Ein Gutachter schätzt den Wert der Immobilie, die dann öffentlich versteigert wird. Die Untergrenze für das Einstiegsgebot liegt jedoch wahrscheinlich 30-40% unter dem Marktwert. Zudem werden vom erzielten Verkaufserlös zunächst Gerichts- und Sachverständigerkosten abgezogen. Eine Teilungsversteigerung ist somit nur als letzter Ausweg sinnvoll.
Einwand erheben
Gegen den Antrag auf Teilungsversteigerung können Sie aber innerhalb von zwei Wochen Einwand erheben. Beispielsweise können negative Auswirkungen auf die Lebensumstände der Kinder geltend gemacht werden. Das Gericht kann das Verfahren für maximal sechs Monate einstellen. Wenn keine einvernehmliche Lösung gefunden wird, erfolgt die Hinterlegung des Betrags beim Gericht, das die Aufteilung festlegt.
🔵 Die Vermietung
Falls für Sie weder ein Verkauf noch die Selbstnutzung in Frage kommen, besteht die Möglichkeit die Immobilie zu vermieten. Hierbei stehen wir Ihnen gerne objektiv zur Seite: https://www.spohn-immobilien.de/Immobilie-vermieten.htm
Übersicht
✅ Vermögensgut = Ein während der Ehe erworbenes Haus.
✅ Zugewinngemeinschaft = Ein Ehepaar lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn keine anderweitige Vereinbarungen getroffen wurde. Im Fall einer Scheidung kommt es zum Zugewinnausgleich.
✅ Zugewinnausgleich = Dieser stellt einen Geldanspruch dar, wobei sich viele Vermögensgegenstände wie ein Haus nicht einfach teilen lassen.
✅ Vermögensteilung = Bei Uneinigkeit des Ehepaars, entscheidet im Ernstfall das Gericht über die Vermögensteilung.
✅ Zugewinnausgleich = Beschränkungen beim Zugewinnausgleich beim Thema Haus bestehen, wenn ein Ehepartner als Alleineigentümer im Grundbuch steht oder dieses während der Ehe geerbt hat.
✅ Trennungsjahr = Nach dem Trennungsjahr hat jeder Ehepartner das Recht, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen.
✅ Vermögensgut = Ein während der Ehe erworbenes Haus.
✅ Zugewinngemeinschaft = Ein Ehepaar lebt im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn keine anderweitige Vereinbarungen getroffen wurde. Im Fall einer Scheidung kommt es zum Zugewinnausgleich.
✅ Zugewinnausgleich = Dieser stellt einen Geldanspruch dar, wobei sich viele Vermögensgegenstände wie ein Haus nicht einfach teilen lassen.
✅ Vermögensteilung = Bei Uneinigkeit des Ehepaars, entscheidet im Ernstfall das Gericht über die Vermögensteilung.
✅ Zugewinnausgleich = Beschränkungen beim Zugewinnausgleich beim Thema Haus bestehen, wenn ein Ehepartner als Alleineigentümer im Grundbuch steht oder dieses während der Ehe geerbt hat.
✅ Trennungsjahr = Nach dem Trennungsjahr hat jeder Ehepartner das Recht, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen.
Nützliche Links /Quellen:
Immobilie verkaufen: https://www.spohn-immobilien.de/Immobilienverkauf.htm
Immobilie vermieten: https://www.spohn-immobilien.de/Immobilie-vermieten.htm
Wertermittlung von Immobilien: Wie wird der richtige Wert meiner Immobilie ermittelt? https://www.spohn-immobilien.de/Vergleichswert-Sachwert-Ertragswert.htm
https://www.familienrechtsinfo.de/scheidung/haus-bei-scheidung/
Fotos: Canva
Immobilie verkaufen: https://www.spohn-immobilien.de/Immobilienverkauf.htm
Immobilie vermieten: https://www.spohn-immobilien.de/Immobilie-vermieten.htm
Wertermittlung von Immobilien: Wie wird der richtige Wert meiner Immobilie ermittelt? https://www.spohn-immobilien.de/Vergleichswert-Sachwert-Ertragswert.htm
https://www.familienrechtsinfo.de/scheidung/haus-bei-scheidung/
Fotos: Canva
